L'amortissement à la française
En Italie, les prêts immobiliers sont remboursés quasi universellement par la méthode d'amortissement à la française (mensualité constante). Chaque mensualité est identique pour toute la durée, mais sa composition évolue : au début prédomine la part intérêts, à la fin la part capital.
La formule de la mensualité
Mensualité = C × [i / (1 − (1 + i)^(−n))], où C est le capital financé, i le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre de mensualités (années × 12).
Exemple : prêt de 200 000 € au taux de 3%/an sur 25 ans. Mensualité ≈ 948 €/mois. Total des intérêts payés : 948 × 300 − 200 000 = 84 400 €.
Taux fixe vs taux variable
- Taux fixe : mensualité inchangée ; protection contre les hausses de taux ; taux initial plus élevé
- Taux variable (Euribor + marge) : mensualité variable ; risque en cas de hausse des taux ; taux initial plus bas
- Taux mixte : passage du fixe au variable à des conditions prédéfinies
Impact de la durée
Allonger la durée réduit la mensualité mais augmente le total des intérêts. 200 000 € à 3% sur 20 ans : 1 109 €/mois, intérêts totaux 66 200 €. Sur 30 ans : 843 €/mois, intérêts totaux 103 500 €.
Remboursement anticipé
Depuis 2007 (loi Bersani), les prêts pour l'acquisition de la résidence principale signés après le 2 février 2007 ne prévoient aucune pénalité de remboursement anticipé. Pour les prêts antérieurs ou pour les résidences secondaires, des pénalités peuvent exister mais sont limitées par la loi.