L'ammortamento alla francese
In Italia il mutuo viene rimborsato quasi universalmente con il metodo di ammortamento alla francese (o a rata costante). In questo metodo ogni rata è uguale per tutta la durata del finanziamento, ma la sua composizione cambia nel tempo: nelle prime rate prevale la quota interessi, nelle ultime prevale la quota capitale.
La formula della rata
Rata = C × [i / (1 − (1 + i)^(−n))], dove C è il capitale finanziato, i è il tasso di interesse mensile (tasso annuo ÷ 12) e n è il numero di rate (anni × 12).
Esempio: mutuo di 200.000 € al tasso del 3% annuo per 25 anni. i = 0,03/12 = 0,0025; n = 300. Rata = 200.000 × [0,0025 / (1 − 1,0025^(−300))] ≈ 948 €/mese. Totale interessi pagati: 948 × 300 − 200.000 = 84.400 €.
Mutuo fisso vs mutuo variabile
- Tasso fisso: rata invariabile per tutta la durata; protezione dalle oscillazioni dei tassi; tasso iniziale più alto
- Tasso variabile (Euribor + spread): rata può salire o scendere; rischio in caso di rialzo dei tassi; tasso iniziale più basso
- Tasso misto: passa da fisso a variabile (o viceversa) a condizioni prestabilite
Come incide la durata
Aumentare la durata del mutuo riduce la rata mensile ma aumenta gli interessi totali pagati. Un mutuo di 200.000 € al 3% per 20 anni ha una rata di 1.109 €/mese e interessi totali di 66.200 €. Con 30 anni la rata scende a 843 €/mese ma gli interessi totali salgono a 103.500 €.
Estinzione anticipata
Dal 2007 (legge Bersani) i mutui per l'acquisto dell'abitazione principale stipulati dopo il 2 febbraio 2007 non prevedono penali per l'estinzione anticipata parziale o totale. Per i mutui precedenti o per acquisti di seconde case le penali possono esistere ma sono comunque limitate dalla legge.