La amortización francesa
En Italia las hipotecas se reembolsan casi universalmente con el método de amortización francés (cuota constante). Cada cuota es igual durante toda la duración del préstamo, pero su composición varía: al principio predomina la parte de intereses; al final, la parte de capital.
La fórmula de la cuota
Cuota = C × [i / (1 − (1 + i)^(−n))], donde C es el capital financiado, i es el tipo mensual (tipo anual ÷ 12) y n es el número de cuotas (años × 12).
Ejemplo: hipoteca de 200.000 € al 3% anual durante 25 años. Cuota ≈ 948 €/mes. Total de intereses pagados: 948 × 300 − 200.000 = 84.400 €.
Hipoteca a tipo fijo vs. variable
- Tipo fijo: cuota invariable; protección frente a subidas de tipos; tipo inicial más alto
- Tipo variable (Euríbor + diferencial): la cuota puede subir o bajar; riesgo en caso de subida de tipos; tipo inicial más bajo
- Tipo mixto: cambia de fijo a variable a condiciones pactadas
Efecto del plazo
Ampliar el plazo reduce la cuota mensual pero aumenta los intereses totales. Hipoteca de 200.000 € al 3% a 20 años: 1.109 €/mes e intereses totales 66.200 €. A 30 años: 843 €/mes e intereses totales 103.500 €.
Amortización anticipada
Desde 2007 (Ley Bersani), las hipotecas para adquirir la vivienda habitual firmadas después del 2 de febrero de 2007 no contemplan comisiones por amortización anticipada. Para hipotecas anteriores o segundas residencias pueden existir comisiones, aunque siempre limitadas por ley.