Französische Tilgungsmethode
In Italien werden Hypotheken fast ausnahmslos nach der französischen Tilgungsmethode (Konstantrate) zurückgezahlt. Jede Rate ist über die gesamte Laufzeit gleich, aber ihre Zusammensetzung ändert sich: Zu Beginn überwiegt der Zinsanteil, am Ende der Kapitalanteil.
Die Hypothekenraten-Formel
Rate = C × [i / (1 − (1 + i)^(−n))], wobei C das finanzierte Kapital, i der monatliche Zinssatz (Jahreszins ÷ 12) und n die Anzahl der Raten (Jahre × 12) ist.
Beispiel: Hypothek von 200.000 € zu 3% Jahreszins über 25 Jahre. Rate ≈ 948 €/Monat. Gesamte gezahlte Zinsen: 948 × 300 − 200.000 = 84.400 €.
Festzins vs. variabler Zins
- Festzins: Rate konstant; Schutz vor Zinsschwankungen; anfänglich höherer Zins
- Variabler Zins (Euribor + Marge): Rate kann steigen oder fallen; Risiko bei Zinsanstieg; anfänglich niedrigerer Zins
- Mischzins: Wechsel zwischen fest und variabel zu vereinbarten Bedingungen
Einfluss der Laufzeit
Eine längere Laufzeit senkt die monatliche Rate, erhöht aber die Gesamtzinsen. Hypothek 200.000 € zu 3% über 20 Jahre: Rate 1.109 €/Monat, Gesamtzinsen 66.200 €. Über 30 Jahre: Rate 843 €/Monat, Gesamtzinsen 103.500 €.
Vorzeitige Rückzahlung
Seit 2007 (Bersani-Gesetz) sehen Hypotheken für den Kauf eines Erstwohnsitzes, die nach dem 2. Februar 2007 abgeschlossen wurden, keine Vorfälligkeitsentschädigungen vor. Für frühere Verträge oder Zweitwohnungen können Gebühren anfallen, sind aber gesetzlich begrenzt.