Cos'è la cedolare secca
La cedolare secca è un regime facoltativo di tassazione sostitutiva per i redditi da locazione di immobili abitativi. Invece di sommare il reddito da affitto al reddito complessivo IRPEF (con le aliquote progressive), si applica un'imposta proporzionale fissa che sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto.
Le aliquote della cedolare secca
- 21%: per contratti a canone libero (4+4 anni o similari)
- 10%: per contratti a canone concordato nei Comuni ad alta densità abitativa (con accordo territoriale tra associazioni di categoria)
- 10%: per contratti per studenti universitari fuori sede
Quando conviene la cedolare secca
La cedolare conviene quando l'aliquota marginale IRPEF del proprietario (applicata sull'ultimo scaglione di reddito) è superiore all'aliquota cedolare. Dato che il primo scaglione IRPEF è al 23% e si applica dal primo euro di reddito aggiuntivo, la cedolare al 21% conviene quasi sempre (salvo bassissimi redditi).
La cedolare al 10% (canone concordato) è conveniente praticamente sempre, anche per i redditi molto bassi, e può essere combinata con i vantaggi del canone concordato (ISTAT, durata minima contrattuale, detrazioni per l'inquilino).
Svantaggi e limitazioni
- Solo per immobili abitativi (non commerciali, garage a sé stanti, o uffici)
- Non è possibile aggiornare il canone all'indice ISTAT durante il periodo di cedolare
- Se si esce dal regime cedolare, si può rientrare solo dall'anno successivo
- Non è applicabile per locazioni a uso transitoriale da parte di imprenditori individuali
Come optare per la cedolare secca
L'opzione si esercita nella dichiarazione di inizio o di variazione dell'affitto, compilando il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) da presentare all'Agenzia delle Entrate o in via telematica. Per i contratti già esistenti si può optare alla scadenza annuale del contratto.